大陆惊现"负首付"营销乱象 暗藏套路(图)
 
2023年5月29日发表
 



大陆多地出现买房「负首付」,房产中介声称,买房不仅无需首付款,还能先拿到一笔装修款。

【人民报消息】近期,有大陆房产中介声称买房可以「负首付」——无需首付,还能拿到50万元(人民币,下同)装修款……针对「低首付」、「零首付」、「负首付」等营销乱象,业内人士披露其中暗藏套路。专家表示,「负首付」不仅违规,而且后期资金压力将加大。

近日,大陆多个社交平台上出现「负首付」、「返首付」等营销话术。例如,房产价格520万元,但可以向银行贷款570万元,这样购房者不仅无需付首付(头期款),还能拿到50万元作为装修款。

5月24日,「买房现负首付」被推上热搜榜,这一做法引起广泛的关注和讨论。

网民表示,只要房价不降,别的都是白搭。贷款越多,还的越多。

据《中国证券报》报导,从多方了解到,通过开发商返首付(头期款)、做高合同价等方法,一些房产看似可以做到「零首付」、「低首付」乃至「负首付」,但也面临财务和法律风险。

「这套房子评估价是570万元,但是业主低价卖,卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子,还剩下50万元装修。」房产中介王女士表示,其代理的一套深圳罗湖区的房产可以做到「负首付」。

王女士补充道,这套房是回迁房。业主现在不要那么多房了,拿出来低价卖,很划算。从业这么多年很少见能「负首付」的房子。

然而「负首付」需要什么资格,又是如何实现的呢?王女士却避而不谈。「570万元银行会分批次放款。你把数据递上来,全部由我们的按揭部门帮你,除非你是黑征信(不能做)。」

房贷中介钟先生也声称,自己代理的某楼盘可以做到「负首付」。

房产中介赵先生声称,自己已售出一套「负首付」的房产。

报导说,业内人士介绍,「零首付」、「低首付」与「负首付」的操作方法类似,一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力;二是开发商通过做高合同价格,帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款或银行贷款金额超过房产原价,负首付便「实现」了。

钟先生透露,实现负首付有时还需要借助经营贷的力量。

钟先生称,经营贷比房贷便宜,深圳房贷首套利率是4.6%,经营贷利率是3.5%到3.8%。购房人需要提前准备征信报告和银行流水、收入证明等材料。名下如果没公司的话,需要配合注册个公司。

他说,负首付的出现,和部分区域一二手房价格出现倒挂有关,使得购房人可以以低价买一手房,但以较高的市场价作为评估价,从而做高贷款合同金额。负首付其实是打擦边球,只是目前有空间(可以钻),银行可以做高贷款金额。正常情况下,购房人是要三成首付款的。

针对「负首付」等首付模式,工行深圳分行一名房贷经理响应,「首付款如果不是自有资金,我们是不会批贷款的。购房人自己要小心。」

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为,负首付现象与一些开发商为了尽快销售楼盘实现资金回笼有关,所以使用一系列花式营销手段进行促销。但是这些促销宣传有不少套路,很多属于虚假宣传。

「首付和贷款最终还是自己出,早和晚的区别而已。」王玉臣提示,所谓零首付、首付分期看起来似乎没有手续费,但是为了及时支付剩余的首付款,有些人通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金,既会产生新的成本,又会产生更多的融资风险。

针对近期出现的零首付、低首付、送首付、首付贷、返首付等首付模式,上海易居房地产研究院研究总监严跃进说,这是营销领域乱象的体现。

需要注意的是,负首付不仅违规,而且后期资金压力将加大。

自媒体「豆荚说电影」的文章表示,买房负首付,看似为购房者减轻负担,但实际上存在很多问题和风险。

首先,负首付的做法属于违法操作;其次,购房者零首付购房并不意味着真的没有首付款,房地产开发商通常会通过收取其它费用或者变相提高房价等方式,将首付款「转移」到其它方面,最终还是由购房者来承担。

此外,由于购房者没有支付首付款,银行在贷款时会存在较大的风险,因此很难获得贷款。即使获得贷款,贷款金额也不会很高,需要支付的利息也会很高。

对于房地产开发商而言,负首付的做法虽然能够促进房屋销售,但是也存在很大的风险和隐患。如果房价上涨幅度不大或者出跌,购房者难以获得贷款或者无法支付房屋月供,有可能出现违约情况,最终导致房地产开发商承担巨大的风险和损失。△

 
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